Exekuce a dražby nemovitostí, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

Exekuce je vlastně přímý vykonavatelný nástroj v případě, kdy dlužník neuhradil dluh, který má vůči věřiteli - třetí osobě. Samotná exekuce spočívá většinou ve vymožení peněžité částky od povinného pro oprávněného, případně v donucení ke splnění jiné povinnosti.

Exekuce může být prováděna buď srážkou ze mzdy či jiných příjmů, prodejem movitých věcí a nemovitostí, zřízením exekutorského zástavního práva na nemovitosti, odebráním věci, rozdělením společné věci, provedením prací a výkonů a ukládáním pokut. Exekutor může v jedné věci zvolit více druhů exekuce zároveň, pro každý z nich pak vydá exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.

V současnosti, přestože to zákon neumožňuje, je ovšem možné prodat nemovitost s exekučním zatížením. Toto je ovšem nutné nejprve upravit v předkupní smlouvě a jako první použít kupní cenu na úhradu dlužné částky v exekuci a teprve poté dochází k odblokování a možnosti převést vlastnická práva k nemovitosti.

Před samotnou dražbou nemovitosti je povinen exekutor ustanovit znalce, který sestaví znalecký posudek, díky kterému se určí vyvolávací cena nemovitosti. Exekutorský úřad vystaví dražební vyhlášku a tu je povinen zpřístupnit veřejnosti.

Nicméně, přestože dojde k úspěšnému vydražení nemovitosti, nemusí to znamenat, že je exekuční řízení ukončeno. Někdy se stane, že ani nejvyšší podání nepokryje dlužnou částku, a proto je exekutorský úřad povinen dále v exekuci pokračovat.

Co je to vlastně Exekuce nemovitostí aneb základní informace

Exekuce nemovitosti je specifický právní akt. Prodat nemovitost může exekutor uvedený v zákoně č. 120/2001 Sb., exekučním řádu, soud nebo finanční úřad. Poslední dva z jmenovaných jsou státní instituce, které mají toto oprávnění. Exekuce nemovitosti znamená zablokování nemovitého majetku dlužníkovi , a to na základě vydání usnesení o nařízení exekuce a exekučního příkazu na prodej nemovitosti. V rámci tohoto opatření lze provést samotnou dražbu.

- Provádět exekuce na nemovitost je oprávněn soudní exekutor, soud a finanční úřad

- Exekuovat nemovitost lze pouze na základě platného usnesení o nařízení exekuce.

Není problém si s exekutorským úřadem sjednat splátky, se kterými ovšem musí tato instituce souhlasit. Jakékoliv jejich porušení většinou znamená, že se exekutor rozhodne nemovitost vydražit, pokud by se tím pokryla dlužná částka celá nebo alespoň z větší částky. Ovšem pokud se domluví splátky, které nejsou adekvátní dluhu, může exekutor k tomuto kroku kdykoliv přistoupit také. Většina exekutorů na to povinné upozorňuje.

Exekuce může probíhat pouze na základě platného usnesení o nařízení exekuce, který vydá příslušný soud dle povinného (dlužníka). V tomto usnesení je uveden exekutor, který je oprávněn vydávat exekuční příkazy, tedy i exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti se zasílá povinnému, oprávněnému a katastrálnímu úřadu. Exekutor tento příkaz vydá, i pokud usnesení o nařízení exekuce ještě nenabylo právní moci. Jedná se o tzv. předběžné opatření, které zaručuje neprodejnost daného nemovitého majetku. Až soud vyznačí doložku právní moci a tu zašle na pověřený exekutorský úřad, je možné provést samotný prodej nemovitosti na základě exekučního příkazu, vlastní dražbu. Pokud by povinný nebo oprávněný (což je velice nepravděpodobné) podal opravný prostředek (odvolání) proti usnesení, nadřízení soud o něm rozhodne. Buď potvrdí původní usnesení, nebo jej pozmění či jej dokonce může zrušit. V případě zrušení usnesení o nařízení exekuce je exekutor povinen neprodleně zaslat katastrálnímu úřadu oznámení o ukončení exekuce z důvodu zrušení usnesení.

Exekuce může provádět ovšem i finanční úřad a to ten, u kterého pohledávka vznikla. Soud je rovněž oprávněn dražit nemovitosti. Tyto orgány mají povinnost stanovit vyvolávací cenu dražby v částce 3/4 ceny nemovitosti, jenž je stanovena ve vypracovaném znaleckém posudku.

V každém případě je povinnost kteréhokoliv z exekutorů zaslat povinnému vyrozumění o nařízení dražby. A tento dlužník má možnost do data dražby dluh uhradit, a tím pádem je dražební jednání zmařeno důsledkem uhrazení exekuce.

Spousta dlužníků, pokud mají exekuci a chtějí situaci nějakým způsobem řešit, se snaží alespoň splácet. Exekutor není oprávněn dle zákona vyhotovovat splátkové kalendáře, takže vše záleží na dané domluvě mezi exekutorem, popřípadě zaměstnanci exekutorského úřadu, a povinným. V praxi je časté, že exekutor navrhne dlužníkovi částku, která je adekvátní k situaci a k přihlédnutí ke všem okolnostem. Pokud dlužník souhlasí a dodržuje takto ujednané splátky, exekutor není nucen konat dražbu nemovitosti. Při častém porušování nebo dokonce neplacení od samého počátku sjednání splátek, má exekutor povinnost zajistit věřiteli pohledávku a k exekuci nemovitého majetku může přistoupit.

Zjednodušeně řečeno, pokud se s exekutorem dohodnete, nemusí vůbec dojít k tolik vyhraněnému úkonu jako je dražba nemovitosti. Každý exekutorský úřad má ale ohledně splátek svá pravidla.

V případě nehrazení ani takto domluvených splátek, exekutor nařídí znalci vyhotovení znaleckého posudku na konkrétní nemovitost. Dlužník je povinen v tomto případě spolupracovat s exekutorským úřadem a musí znalce vpustit do nemovitosti, která má být předmětem dražby, aby mohl provést veškeré potřebné měření a úkony. Po vypracování a předání znaleckého posudku exekutorský úřad vydá dražební vyhlášku.

Pokud výnos z dražby nemovitosti nepokryje vymáhanou částku, v exekuci se nadále pokračuje. V případě vyššího než dostatečného pokrytí se zbývající částka po veškerých odečtených položkách vrátí dlužníkovi.

Opravdu podle exekučního řádu povinný nesmí během exekuce převádět vlastnická práva ke svým nemovitostem. Vlastně ani katastrální úřad by to provést nemohl, jelikož na listu vlastnictví eviduje usnesení o nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Ale co když dlužník dostane nabídku, za kterou by svou nemovitost prodal, zaplatit by dluh a ještě by mu zbylo? V omezených možnostech je to možné.

V případě, že budete mít zájem o další informace týkající se problematiky exekuce či dražby nemovitostí, kontaktujte nás emailem na info@abor.cz